Как сделать перепланировку в квартире согласно закону?

Желание изменить облик своей квартиры в новостройке рано или поздно возникает у многих.
С чего же начать перепланировку и какие нюансы следует знать мы рассмотрим в этой статье.
Хочется сразу обозначить, что дело это сложное и долгое, требующее особенно внимательного подхода.
В жилищном кодексе выделено два понятия: перепланировка и переустройство помещения.
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (Ст.25 ЖК РФ)
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (Ст.25 ЖК РФ)
В практике данные понятия в основном не разделяются, а сопровождают друг друга.
Перед началом перепланировки и (или) переустройства следует учесть установленные правила изменения жилого помещения.
Ниже мы разберем этапы процесса перепланировки и (или) переустройства жилого помещения: куда обращаться, какие необходимы документы, когда требуется внесение изменений в проектную документацию, а также производство каких работ запрещается при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном жилом доме.
Согласно требованиям законодательства РФ, проект переустройства и (или) перепланировки необходимо согласовать с органом местного самоуправления.
Подготовка проектной документации по переустройству и (или) перепланировке жилых помещении, осуществляемых физическими и юридическими лицами, выполнение которых может оказать влияние на безопасность объектов капитального строительства должна выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Обращаясь к Постановлению Администрации г. Орла от 15 января 2019 г. № 30 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» и о признании утратившим силу пункта 1.2 постановления Администрации города Орла от 16.01.2013 № 65», мы узнаем, что первым делом требуется собрать все необходимые документы:
- Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года. В данном заявлении также указывается адрес, по которому орган, принимающий решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, отправит вам ответ.
- Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Подлинники либо копии, заверенные нотариально.
- Проект квартиры с учетом изменений (данный проект должен выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ). Данный проект оформляется в установленном порядке. В случае, если переустройство и (или) перепланировка предусматривает присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений в доме об их согласии на переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме.
- Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения. Необходимо обратиться в БТИ, составить заявление, оплатить пошлину и предоставить требуемый список документов.
- Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Перечень работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, требующих разработки проектной документации и ее согласования с органом местного самоуправления:
- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
- установка (замена) кухонных бытовых плит;
- замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводных сетей;
- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- устройство проемов в ненесущих перегородках;
- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок;
- перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов;
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах), не предусматривающие объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и оборудование остекленных балконов и лоджий в эркеры;
- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);
- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;
- устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей.
Также следует обратить внимание на перечень работ по переустройству и (или) перепланировке квартиры, которые делать запрещено:
- работы с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
- работы, приводящие к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
- работы, влекущие за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
- внесение изменений в установке перегородок, попадающих в оконные проемы;
- работы, по установке в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома;
- внесение изменений, ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома;
- если многоквартирный дом в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу или жилое помещение признано непригодным для проживания и не подлежит капитальному ремонту или реконструкции;
- если нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устройство (расширение существующего) санузла, ванной комнаты или душевой, если ниже этажом находится жилая комната или кухня, предусмотренные проектной документацией;
- пробивка и расширение проемов в наружных и внутренних стенах (несущих железобетонных перегородках) крупнопанельных и крупноблочных зданий.
В случаях установки или замены межкомнатных дверей, в пределах существующего дверного проема, также при устройстве подвесных или натяжных потолков, установки вентиляционных приборов, замене электрических изделий (розетки, выключатели, светильники), косметическом ремонте и замене (не переустановке) инженерного оборудования, аналогичным по параметрам, согласование с администрацией города не требуется.
Заявление и необходимые документы вы можете подать непосредственно в Управление (г. Орел, ул. Пролетарская гора, 7) или через МФЦ (г. Орел, ул. Ленина, д. 1).
Заявителю выдается расписка о получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам.
Согласно жилищному кодексу решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.
Орган, принимающий решение о согласовании, обязан в срок не позднее 3-х рабочих дней со дня принятия решения направить ответ заявителю, указанным в заявлении способом. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения вы можете обжаловать через суд.
Документ, полученный от органа, осуществляющего согласование, в случае положительного ответа, является основанием для проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме.
После завершения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения необходимо пригласить приемочную комиссию, акт проверки о завершении работ должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
Далее вам необходимо заказать новый технический паспорт, внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.
Также, стоит учесть, что выполнить перепланировку бесплатно невозможно. Вам придется оплатить услуги посредников, в случае необходимости разработки проекта, новый технический паспорт и кадастровый паспорт квартиры.
Мы рассмотрели процесс узаконивания перепланировки в случае, когда вы только планируете ее осуществить. Так как после внесения изменений узаконить перепланировку можно только через суд, а это уже другой вопрос.
Источники:
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
- Постановление Администрации г. Орла от 15 января 2019 г. № 30 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» и о признании утратившим силу пункта 1.2 постановления Администрации города Орла от 16.01.2013 № 65».
Валерия