Как сделать перепланировку в квартире согласно закону?

Желание изменить облик своей квартиры в новостройке рано или поздно возникает у многих.

С чего же начать перепланировку и какие нюансы следует знать мы рассмотрим в этой статье.

Хочется сразу обозначить, что дело это сложное и долгое, требующее особенно внимательного подхода.

В жилищном кодексе выделено два понятия: перепланировка и переустройство помещения.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (Ст.25 ЖК РФ)

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (Ст.25 ЖК РФ)

В практике данные понятия в основном не разделяются, а сопровождают друг друга.

Перед началом перепланировки и (или) переустройства следует учесть установленные правила изменения жилого помещения.

Ниже мы разберем этапы процесса перепланировки и (или) переустройства жилого помещения: куда обращаться, какие необходимы документы, когда требуется внесение изменений в проектную документацию, а также производство каких работ запрещается при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Согласно требованиям законодательства РФ, проект переустройства и (или) перепланировки необходимо согласовать с органом местного самоуправления.

Подготовка проектной документации по переустройству и (или) перепланировке жилых помещении, осуществляемых физическими и юридическими лицами, выполнение которых может оказать влияние на безопасность объектов капитального строительства должна выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Обращаясь к Постановлению Администрации г. Орла от 15 января 2019 г. № 30 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» и о признании утратившим силу пункта 1.2 постановления Администрации города Орла от 16.01.2013 № 65», мы узнаем, что первым делом требуется собрать все необходимые документы:

• Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года. В данном заявлении также указывается адрес, по которому орган, принимающий решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, отправит вам ответ.
• Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Подлинники либо копии, заверенные нотариально.
• Проект квартиры с учетом изменений (данный проект должен выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ). Данный проект оформляется в установленном порядке. В случае, если переустройство и (или) перепланировка предусматривает присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений в доме об их согласии на переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме.
• Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения. Необходимо обратиться в БТИ, составить заявление, оплатить пошлину и предоставить требуемый список документов.
• Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Перечень работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, требующих разработки проектной документации и ее согласования с органом местного самоуправления:

• устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
• установка (замена) кухонных бытовых плит;
• замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводных сетей;
• устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
• заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
• устройство проемов в ненесущих перегородках;
• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок;
• перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов;
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах), не предусматривающие объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и оборудование остекленных балконов и лоджий в эркеры;
• изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);
• объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;
• устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей.

Также следует обратить внимание на перечень работ по переустройству и (или) перепланировке квартиры, которые делать запрещено:

• работы с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
• работы, приводящие к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
• работы, влекущие за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
• внесение изменений в установке перегородок, попадающих в оконные проемы;
• работы, по установке в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома;
• внесение изменений, ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома;
• если многоквартирный дом в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу или жилое помещение признано непригодным для проживания и не подлежит капитальному ремонту или реконструкции;
• если нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
• устройство (расширение существующего) санузла, ванной комнаты или душевой, если ниже этажом находится жилая комната или кухня, предусмотренные проектной документацией;
• пробивка и расширение проемов в наружных и внутренних стенах (несущих железобетонных перегородках) крупнопанельных и крупноблочных зданий.

В случаях установки или замены межкомнатных дверей, в пределах существующего дверного проема, также при устройстве подвесных или натяжных потолков, установки вентиляционных приборов, замене электрических изделий (розетки, выключатели, светильники), косметическом ремонте и замене (не переустановке) инженерного оборудования, аналогичным по параметрам, согласование с администрацией города не требуется.

Заявление и необходимые документы вы можете подать непосредственно в Управление (г. Орел, ул. Пролетарская гора, 7) или через МФЦ (г. Орел, ул. Ленина, д. 1).

Заявителю выдается расписка о получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Согласно жилищному кодексу решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.

Орган, принимающий решение о согласовании, обязан в срок не позднее 3-х рабочих дней со дня принятия решения направить ответ заявителю, указанным в заявлении способом.  Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения вы можете обжаловать через суд.

Документ, полученный от органа, осуществляющего согласование, в случае положительного ответа, является основанием для проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме.

После завершения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения необходимо пригласить приемочную комиссию, акт проверки о завершении работ должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Далее вам необходимо заказать новый технический паспорт, внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.

Также, стоит учесть, что выполнить перепланировку бесплатно невозможно. Вам придется оплатить услуги посредников, в случае необходимости разработки проекта, новый технический паспорт и кадастровый паспорт квартиры.

Мы рассмотрели процесс узаконивания перепланировки в случае, когда вы только планируете ее осуществить. Так как после внесения изменений узаконить перепланировку можно только через суд, а это уже другой вопрос.

Источники:

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
2. Постановление Администрации г. Орла от 15 января 2019 г. № 30 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» и о признании утратившим силу пункта 1.2 постановления Администрации города Орла от 16.01.2013 № 65».